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日本分售公寓的基本知识

【何为专有面积】

分售公寓等建筑物中,各个单元所有者单独拥有的部分叫做"专有部分"。这个专有部分的地板面积就是"专有面积"。
因此,专有面积是指"单元所有者单独拥有的专有部分的地板面积"。更具体是指各住户的内部空间的地板面积。分售公寓的销售广告一般会有这样的说明:"专有面积60平方米(㎡),其他阳台面积5平方米(㎡),门前入口处面积2平方米(㎡)"。阳台面积不在专有面积范围内,表面上看它好像附属于各个住户,但法律上被列为"共用部分"。

【专有面积的确定方法】

在参观公寓样板房时,会看到"洋室6叠"等面积表示,与公寓销售相关的传单、宣传册等宣传广告一般都会注明建筑确认面积为"墙心面积"。住房专有面积、阳台面积及各房间的叠数也会同样被标注为"墙心面积"。
所谓"墙心面积"就是指,在平面图上看,由墙壁的中心线包围起来的面积。因为是以墙壁的中心线作为标准,所以表示面积中包含了一半墙截面和房中柱子的面积。住户房间的叠数表示方法是根据日本的传统文化,以和室的叠为基准的。规定是"一叠相当于1.62平方米(㎡)以上"(※有关不动产表示说明的公正买卖规定的实施规则)。

【何为"区分所有建筑物"(专有部分和共有部分)】

日本的分售公寓,是把一个建筑物划分为复数个单元出售。被划分部分的所有权叫做"区分所有权",拥有该权利的人叫做"区分所有者",其拥有部分叫做"专有部分","专有部分"以外的叫做"共有部分"。对于公寓而言,原则上把墙壁、窗、门所围成的内侧

【被区分所有的建筑物和土地的关系】

建筑物被划分后,各部分的所有权叫做"区分所有权"。相对应的,该部分土地的权利是"土地使用权"。当建造公寓的土地为各所有者共有时,土地使用权表示为全部土地的几分之几。区分所有权和土地使用权必为一体,不可能出现其他形式。

【何为公寓管理组合】

区分所有法规定,区分所有者全体组成委员会对公寓进行管理。公寓则一般称之为公寓管理组合(以下简称为管理组合)。管理组合运营公寓,对于公寓共有部分的管理及修缮等,召开会议制定规定等。

【公寓(集体住宅)生活原则】

公寓是顾客们各自购买的重要财产,但它与单门独户的小洋房又不尽相同。公寓建造在同一片土地上,堪称一座大住宅。各种各样的住户在此聚居,甚至可以说,是在与"其他同居人"共同生活着。但是公寓毕竟是公寓,是由住户们各自购买入住的。各个生活单位是独立的分开的个体,因此也就存在隐私问题。所以,作为公寓式住宅,住户们必须遵守一定的生活规则。

如果恣意放任各个住户的话,肯定会因为各自想法和认识上的差异而造成生活原则迥异,进而妨碍住户的相互自由。

因此,为了"共同生活"着的住户们能够轻松愉快的生活,管理规则等生活原则就出现了。住户们通过遵守这些细小的规定,如"乐器音响的音量""停放自行车的方法""扔垃圾的方法"等,避免了住户间产生的纠纷。如果是放任公寓住户们各自为政的话,肯定就不会培育出这样和谐美好的人文环境了。

因此,公寓一般会将个人常识范围内的礼节规则化书面化。

【公寓购买资金及其支付】

购买公寓的第一步,首先要针对自己的资金和住宅贷款的贷款资金,建立一个资金计划。请务必注意:在日本除了购入预算(销售价格)之外,还会出现一些其他费用(价格的4~6%)的支出。如想确认大概的消费水准可以到所销售物业的样板房确认概算金额。还有关于缔结合同前各项费用的支付,在此也将为您一一说明。

根据购入价格决定首付金额和贷款金额。首付金额多的话,可以提高预算,减轻购入后的贷款负担。但是,为了以防万一,还是留一部分储蓄在手头上比较放心。

偿还贷款是一个长期性的计划。原则上不要勉强,在可承受范围内设计还贷计划。首先,购入后,除了每月偿还贷款,还要准备好管理费、修缮公积金、停车场费等必须每月支付的费用。这是为了顾客舒适的生活,以及长期保持公寓的资产价值所必须的。

除了购入预算金额,还会产生固定资产税和城市规划税。考虑到上述支出,我们建议您制定能比较轻松还贷的预算金额。

【关于申请和买卖合同手续】

在日本如果决定购买公寓的话,首先要进行申请并签订合同。此时,需要花费申请押金和合同手付金。关于金额,根据公寓卖主及物业价格而定。一般而言,申请押金及合同手付金的总金额为物业价格的10%~20%。

但是,因为物件不同,规定也不同,一般还是和各物业的负责人商议一下比较好。

【住宅贷款的申请手续】

需要住宅贷款时,必须办理申请贷款的相关手续。贷款期限根据借入种类而有所差异,请与购入物业的销售负责人确认。另外,在申请时除了申请书以外,还需要准备收入所得证明、住民票、印章证明等必要的书面资料。然后就等是否批准贷款的结果出来。如果否决的话,则无法获得贷款。最近越来越多的金融机构会在合同签订前进行事前审查,所以一般而言,都在期望购房时就应该提交必要的书面文件,事前判断是否可以贷款。

【金钱消费借贷手续】

住宅贷款的客户,必须签订相关合同。通过审查获得贷款批准的客户,可在该金融机构的窗口办理相关手续。此时,和申请贷款时一样,需要准备住民票,印章证明等必要文件。如有收入合算、资产共有者、连带保证人等相关人员必须要一起办理相关手续。

【入住说明会】

合同成立后,直到交房(交房前的1~2个月中)这个阶段,开始办理具体的交房手续。为了说明签约物业的详细内容以及交房的程序,会举行入住说明会。此时,可以了解以后的手续流程以及搬家等的详细情况。

【交房】

入住说明会结束以后,进入到最后的交房阶段。此时,客户名下的房屋登记也应该完成了。搬家可以在交房当天或者客户方便的任何日期,但有必要与销售负责人事先确认。

【入住时的手续】

入住以后,水电煤气、电话等暂时均无法使用。请联络物业人员,办理相关开通手续。

【家居用品销售会】

销售会以公寓购买者为对象,销售家具、窗帘等新居必须的用品。为了满足客户需求,应对客户咨询,方便客户更好的选择新居的各种家居用品,销售会现场会有了解家居用品和家居设备的专业人士在场。各个物业区的销售会日期会有所不同,详细情况请与销售负责人确认。

【样板房参观】

在日本,房地产商会在销售实体公寓前,绝大多数会事先准备好样板房,向有购买意向的客户开放展示。虽然不会展示全部户型,但是销售人员会展示相关的模型和图纸,为您详细解说,当然也可以参观后期竣工的实体公寓。但是,受欢迎的物业大多在样板房阶段就已经被订购一空了。所以,如果遇上喜欢的物业,推荐您先参观样板房。想要更加详细的了解物业的,可以更进一步跟销售人员了解一下其他的情况。

样板房参观一般接受网上预约,预约越早,参观的时间就越充裕。

【参观注意事项】

因为仅仅是参观样板房以及看房子的宣传册,不能确认的问题还会有很多。建议您向该物业的销售人确认以下问题:
关于地理位置的确认,如周边有哪些具体的设施规划等等。
关于规模、构造、入住时间、管理模式等物业概要的详细内容。
通过样板房不能确认的共用部分(包括停车场等其他公用设施)。
购买住户的确认,价格、物业管理费等住户情报的确认。



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