華人投資日本房地産的門戸网站--中国人向け日本不動産投資情報ポータルサイト
会员账号∶ 密码∶ |  点这里马上联系客服 日本語
MANSION和APART区别租金回报率如何日本房屋买房卖房税房地产交易流程房地产登记流程房地产登记(个人)房地产登记 (法人)日本公司登记流程(法人)日本公司登记流程(个人)
 

1.MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

◇MANSION(マンション)

钢筋混凝土,钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造,高层住宅,隔音性高,有高级感。
因为建筑成本较高,所以房租也比APART要高,有电梯,有管理人等的情况下,管理费也很高。

◇APART(アパート) 
APART是APARTMENT的简称,木质结构,轻量钢铁构架的准耐火构造,一般2层建筑物比较多,从构造上看,并不是高层住宅,建筑费低,所以房租会相对便宜,没有电梯,没有管理人员,管理费低。

在这里所说的特征,说到底也是一般意义上的。最近,让人感到有高级感的,隔音效果很好的APART也不少。 
所以,在选择房子时,不要只看是APART还是MANSION。因为,有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的,或者跟房地产公司确认好房子的结构。

2.租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

◇表面回报率
年租金的收入÷房屋购入价格

◇NOI回报率(实际回报率)
年租金收入- 杂费(维修费,管理费,税金,保险金等)÷ 房屋购入价格
NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。

如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。

◇不要只关注回报率
房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在5%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。
具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。
所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

3. 如何选择好的日本房屋(购日房小常识)

◇建筑和道路的关系
房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话,此房屋将来不可以重建
(日本建筑基准法 第43条 《接道义务》)
房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话,此房屋将来重建时,必须缩小建筑面积,保证道路宽度。
道路宽度是6m以上的话,完全可以自由重建,没有任何影响。

◇邻里间的关系
日本的房屋与房屋之间靠的比较近,邻里之间的关系,不得不被重视。
一般常见的问题有,比如:小花园里养的植物,长大后,就长到了隔壁人的家里去了,这些最好在买房的时候,就确认好再购买,避免将来的麻烦。

 

◇外部装修情况
无论是作为办公室也好,或作为自己的住房也好,大家都应适当的注意房屋的外观。
比如房屋的外墙有裂缝,内部的钢筋铁有外漏,墙壁粉刷被腐蚀等,都会影响房屋的整体美观和印象。所以,当看房的时候外观也需要好好观察。
而且,从长远的角度上来看这不仅仅是房屋的美观问题,将来对此房屋的修护保养上可能会花上更多的钱。

◇建筑年数
比起二手房,买新房的回报率肯定是小的多。
但是,买二手房的时候,要注意的是 昭和56年以后的房屋耐震性会强一些。(因为在昭和56年,日本出台了新的耐震标准)

◇空房的状态和他的品质
购买房屋的时候需要确认一下房间是否有人租住。如果里面有人住的话,购买下房子即可以省去召集入住者的手续,而且租金也可以马上进账。但缺点是,没机会很好的进入室内看房子,不能详细的了解房屋情况。

4. 买房卖房时的税

◇购房时所产生的费用
1房产所得税
房产评估价额的3%
*房产评估价格:政府对房产价值的判定备案价(一般为房产价格的70%-80%)
2房产登记税
土地:交易价的1% 住宅:交易价的0.3%
3中介费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

◇房屋的固定税金
1固定资产税 (每年)
固定资产评价额的1.4%
2都市计画税(每年)
固定资产评价额的0.3%
3管理费(物业费),修善累积金(每月)
根据房屋的情况而定(以房屋介绍中价格为准)
4租金管理费
每月房租的3%-5%

◇卖房时的费用(手续费;税金)
1房产贩卖所得税
贩卖所得税 = 利益*20% (购房5年以上)
利益*39% (购房5年未满)
*利益 = 卖出价―买入价―手续费
2中介手续费
500万日币以上------交易额的3% + 6万日币 + 中介费的消费税(5%)

5. 房地产交易流程

1委托房地产中介机构介绍房地产

2签订销售合同

3付款结算   ↑
↓      │司法书士参与3和4的房地产登记
4房地产过户  ↓

6. 房地产登记流程(交易合同签订之前或之后)

1电话或邮件咨询               ↑
↓                     │当天 ~ 1周
2当事人跟担当司法书士在事务所内具体商谈   ↓
(必要的时候翻译在场)                
↓                        
3进行关于名义变更的调查           ↑
↓                     │
4跟房地产中介机构人员和有关人员洽谈     │数日 ~ 1个月左右
↓                     │
5通知必要资料及费用             │
↓                     │
6结算,在有关登记资料上签名、盖章、支付费用 ↓
↓                      
7向法务局申请登记              ↑
↓                     │2 ~ 3周左右
8登记完毕,给当事人发送资料         ↓

7. 房地产权利登记的时候必备资料(个人)

1 在日本已经申请外国人登记的人
作为买方时
(用现金付款的时候)
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
(以贷款购买的时候)
外国人登录证、外国人登记存根记载事项证明书(签发后未经3个月的文件)印章、印章证明书(签发后未经3个月的文件)
作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、外国人登录证、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章
 

2 没有日本住址的外国人
作为买方时
宣誓书(记载以下内容,姓名、出生年月日、出生地、现住所、身份证号码等的资料由中国国内公证人员认证的文件)、护照、印章

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照、印章

8. 房地产权利登记的时候必备资料(法人)

1 在日本有销售处(分公司)、子公司的外国法人购买房地产的时候必备资料
作为买方时
(用现金付款的时候) 
公司登记簿复印件、资格证明书,公司印章、代表人的身份证(护照)

(以贷款购买的时候) 
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、代表人的身份证(护照)

作为卖方时
公司登记簿复印件、资格证明书、公司印章、印章证明书、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书

2 在日本没有销售处(分公司)、子公司的外国法人在日本购买房地产的时候必备资料
作为买方时
宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、公司印章

作为卖方时
宣誓书(记载公司名称、地址以及代表人的资料由中国国内公证人员认证的文件)、预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资 料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、公司印章

9. 外国公司在日本设立子公司(日本法人)的时候的登记流程

设立子公司(日本法人)的流程(股份公司)
1决定子公司(股份公司)的概要

2在法务局调查类似名称公司的存在

3制定子公司(股份公司)的章程

4由外国母公司确认及确定子公司(股份公司)的章程内容

5准备在登记的时候必要的资料以及预定在子公司(股份公司)使用的公司印章

6由日本公证人员认证股份公司的章程

7向银行的特别户头汇股份公司的资本金

8向法务局提出公司印章,向法务局申请登记股份公司
(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

9登记完毕
※所需时间:子公司(股份公司)成立概要决定后大约2个月左右

设立登记子公司的时候必备资料
*因公司机关构成的不同,在设立公司的时候,必要资料也有区别,以下成为一例。
1 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
2 有日本住址的,日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
3 外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)
4 预定在日本子公司使用的公司印章

10. 外国人(个人)在日本进行创立公司的登记

外国人(个人)在日本创立公司之际手续一般流程(股份公司的情况)
1决定日本公司(股份公司)的创立概要

2在法务局调查公司名称

3制定日本公司(股份公司)的章程

4确认与确定日本公司(股份公司)的章程

5登记必要文件,准备在日本公司(股份公司)使用的公司正式印章

6通过日本公证人进行股份公司章程的认证

7把股份公司的资本金汇往银行的特别账户

8向法务局提出公司印章,想法无惧申请登记股份公司
(申请登记的日历成为股份公司的创立日)

9完成登记(申请登记约两周后)

设立登记子公司的时候必备资料
*因公司机关构成的不同,在设立公司的时候,必要资料也有区别,以下成为一例。
1 复印、翻译外国母公司章程、营业执照、会议记录
2 有日本住址的,日本子公司代表人个人的印章及印章证明书1份
3 外国母公司的代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)
4 预定在日本子公司使用的公司印章



关于我们  商家入驻  广告服务  隐私政策  服务内容  常见问题